つなぎ融資不要とはどういう意味？つなぎ融資と分割融資の違いや注意点を解説

注文住宅の支払いは施工の進み具合に合わせて3〜4回に分割して支払う方法が一般的です。着工前の支払い時は住宅ローンの融資前であるため、つなぎ融資を受ける方法が一般的です。

しかし、金融機関によってはつなぎ融資を不要とする住宅ローンの仕組みを用意している場合があります。今回はつなぎ融資が不要となる場合について、そのメリットや注意点を詳しく解説します。

注文住宅の支払い方法

注文住宅は着工から竣工まで、施工の進捗に合わせて3〜4回に分けて支払う方法が一般的です。支払いタイミングは契約した住宅会社により異なりますが、多くの場合は「契約時」、「着工時」、「棟上時」、「引き渡し時」の4回に分割されます。

住宅ローンは基本的に住宅が完成してから融資が行われるため、住宅が引き渡されるまでに発生する支払いには住宅ローンを利用できません。そのため、引き渡しまでの支払いには自己資金かつなぎ融資を利用して工面する方法をとります。

■住宅ローンとは

住宅ローンは注文住宅など契約者が居住する不動産を購入する際に、金融機関から融資を受けるものです。住宅ローンは他のローンに比べて金利が低く、返済期間が35年までと長期で借りられる点が特徴です。

住宅ローンの融資を受けるためには仮審査と本審査を通過する必要があり、契約時に保証会社へ支払う保証料が必要になります。また、契約者本人が居住することを前提とした融資のため、契約できる住宅ローンは一人につき一つが原則です。

住宅ローンの取り扱いは、普通銀行・ネット銀行・信託銀行・信用金庫・労働金庫・JAバンクなどの金融機関のほか、生命保険会社・不動産担保融資などもあります。

つなぎ融資が不要になるケース

住宅ローンの融資が始まるまでの資金調達には、つなぎ融資を利用する方法が一般的です。しかし、現在ではつなぎ融資を不要とする住宅ローンの仕組みを用意している金融機関もあります。

ここでは、つなぎ融資の基本的な仕組みや特徴を解説した上で、つなぎ融資が不要なケースについても詳しく解説します。

■つなぎ融資とは？

つなぎ融資とは住宅ローンの融資が始まるまでの期間に利用できるローンです。つなぎ融資の特徴は住宅ローンの融資が始まるまでは利息のみを支払い、住宅ローンが融資されたタイミングでその融資金を利用して元本を返済する仕組みです。

そのため、注文住宅を建てる際の分割支払いの資金が自己資金だけでは賄えない場合などによく利用されます。

つなぎ融資は金融機関によって金利が異なりますが、一般的な金利は2〜3％です。住宅ローンの金利は0.3〜1%のため、つなぎ融資は住宅ローンに比べると高い金利で融資を受けることになります。

つなぎ融資は工期が伸びればその分、借り入れ期間も長くなるため金利負担が増えます。頭金が少なく借入額が多くなる場合は、金利負担も大きくなりますので返済計画に無理がないか注意して利用することが大切です。

■つなぎ融資が不要となる「分割融資」とは

住宅ローンを分割で借り入れられる仕組みを金融機関によっては用意している場合があり、これを「分割融資」と言います。

住宅ローンは基本的に、引き渡し時に一括で融資が行われますが、分割融資を利用すれば土地の購入時や着手金の支払い時など先行して融資が受けられます。

そのため、つなぎ融資を利用する必要がなくなります。分割融資は着工時から分割して融資が受けられ、引き渡し前の融資額は住宅ローンの借入総額の70〜80％が上限です。

また、分割融資を利用するとローンに関わる審査や契約は1回で済みますが、一括で融資を受ける住宅ローンに比べて審査時に提出する書類が多く、土地の抵当権をあらかじめ設定しておくなどの準備が必要です。

つなぎ融資が不要な場合のメリット

つなぎ融資を利用せず、住宅ローンの分割融資を利用する場合は前述の通り契約自体が1回で済むため便利です。他にも分割融資を利用することで得られるメリットを詳しくみていきましょう。

■金利負担が軽減される

つなぎ融資を利用しない場合は、ローンにかかる金利負担が軽減されることが大きなメリットです。つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高く設定されていることが多いため、住宅ローン単独で融資を受けた場合に比べ金利負担が大きくなる傾向があります。

一方で、分割融資を利用する場合は住宅ローンの低い金利が適用されるため、つなぎ融資を利用する場合よりも金利負担が少なくて済みます。

■融資に関わる諸費用が住宅ローン分だけで済む

つなぎ融資を受ける場合は、契約時に必要な手数料などが住宅ローンとは別に必要です。つなぎ融資にかかる手数料は一般的に十数万円です。つなぎ融資が不要の場合は、この手数料分がかからず諸費用は住宅ローン分だけで済むことはメリットでしょう。

また、融資のための審査も住宅ローンとは別に申請する必要がありますが、つなぎ融資を利用しない場合はこれらの審査の手間も省けます。

つなぎ融資が不要な場合の注意点

つなぎ融資が不要な場合は、住宅ローンの分割融資を利用することでさまざまなメリットがあります。一方で、分割融資を受けるためには一括で融資を受ける住宅ローンよりも手続きが煩雑であり、住宅ローンにある税金の軽減措置が受けられないなどの注意点もあります。

そのため、つなぎ融資ではなく分割融資を受けるかは、以下の注意点をしっかりと把握した上で判断するようにしましょう。

■登記費用が2回分かかる

つなぎ融資が不要な場合は、住宅ローンの分割融資を受けるために購入した土地を担保にする必要があり、土地の抵当権を先に設定しなければいけません。土地と住宅の登記を別々で行うということは、その分司法書士への報酬も2回に分けて支払うことになります。

つなぎ融資を利用する場合は、住宅が完成してから土地と住宅の登記手続きをセットで行えるため、司法書士への依頼も1回で済みます。

■登録免許税の軽減措置が受けられない

分割融資を受ける場合は、抵当権の設定の際に適用される登録免許税の軽減措置が受けられない点も注意が必要です。

住宅取得における抵当権設定登記では、以下の条件を満たせば登録免許税が軽減される措置が設けられています。

＜登録免許税 軽減措置の条件＞
・自分の居住用であること
・建物取得後1年以内に登記されたものであること
・床面積（登記簿面積）が50㎡以上あること

しかし、分割融資を受ける場合は上記の条件のうち「建物取得後の1年以内に登記されたものであること」という条件が満たせないため、軽減措置が受けられず通常通りの登録免許税がかかります。

なお、登録免許税の税率は以下の通りです。
通常：債権金額（住宅ローンの借入額）×0.4％
軽減税率：債権金額（住宅ローンの借入額）×0.1％

■返済開始時期が早まる可能性がある

住宅ローンの契約上、返済開始時期が融資と同時の場合は、着工時点から住宅ローンの返済が発生する可能性があります。着工時点から住宅ローンの返済が始まるということは、現在住んでいる家の家賃と合わせて新居のローン返済が始まってしまう可能性が考えられます。

一方つなぎ融資の場合、契約時に手数料を支払った後は、新居の引き渡しが完了して住宅ローンの融資が始まるまで借入額の金利のみ支払えばいい仕組みなので、家計への負担が少ないでしょう。

そのため、分割融資を受ける場合は返済シミュレーションをしっかりと行い、家計に負担にならない返済計画が立てられるかも重要です。

つなぎ融資が必要かどうかは金融機関に相談しよう

分割融資を行う場合は、あらかじめ返済開始時期や返済プランを確認した上で、無理のない返済計画を立てられているか判断することが大切です。

そのため、つなぎ融資を利用せず住宅ローンの分割融資を利用する場合には、住宅ローンを契約する金融機関に事前に必ず相談しましょう。また、住宅ローンの審査結果によっては分割融資が受けられない場合もあります。

その場合はつなぎ融資の申請に切り替える必要が出てきますので、分割融資を検討している場合はできるだけ早いタイミングで金融機関と相談するようにしましょう。

つなぎ融資を不要にする際も返済計画は大切

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が始まるまでの期間に発生する支払いに充てられる住宅ローンとは別立てで組めるものです。住宅ローンの融資は基本的に住宅が完成して引き渡しをするタイミングで融資が始まるため、それまでの支払いにはつなぎ融資を利用する方法が一般的ですが、現在ではつなぎ融資が不要で着工時から融資が受けられる住宅ローンもあります。

つなぎ融資を不要にする場合は、住宅ローンの分割融資の返済開始時期などを把握した上で、無理のない返済計画になっているかしっかりと確認することが大切です。

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