2022/02/14

おかねのお話

注文住宅の予算配分は？内訳や予算オーバーを防ぐコツを徹底解説

注文住宅は住宅のデザインや設計から建てるエリアに至るまで自分たちで自由に決められるのが大きな魅力です。一方で注文住宅は自由度が高いゆえに、予算配分が難しい側面があります。予算計画が不十分だと、想定外の出費がかさんだり予算オーバーになるリスクが高まります。

今回は注文住宅を建てる際に必要な費用項目や、予算計画の立て方について詳しく解説します。

注文住宅にかかる費用相場

注文住宅にかかる費用相場とは

注文住宅を建てる場合、住宅の建築費以外に土地の購入費やそれ以外の費用も把握した上で予算を決めていくことが大切です。では、実際にかかる費用項目はどのようなものがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

■注文住宅を建てる際にかかる費用項目

注文住宅を建てる際にかかる費用は大きく分けて「土地代」「建築費」「諸費用」の3つに分類できます。

土地代は注文住宅を建てる土地を購入する際にかかる費用です。建て替えや相続などですでに土地を所有している場合は土地代はかかりませんが、土地を持っていない場合は土地の購入費が必ず必要です。土地代は建てたいエリアの地価により坪単価が異なり、東京23区内などで注文住宅を建てる場合は地価が高いため他エリアよりも予算を多めに配分する必要があります。

建築費は注文住宅そのものを建てるために必要な費用です。建築費の内訳としては住宅本体を設計・建築する「本体工事費用」と庭や門など建物以外にかかる「付帯工事費用」の2つに分けられます。

諸費用は土地代、建築費それぞれに発生するもので、土地の購入の場合は「地盤強化費」や「都市計画税・固定資産税」、「登記費用」などがあります。また、建築費の場合も同じく登記費用がかかり、その他にも「水道加入金」や「地鎮祭費用」などがあります。

さらに諸費用は住宅ローンの契約一時金（保証金）なども含まれるため、予算配分としては一定の割合を占める項目です。そのため、予算計画を立てる際には土地代と建築費の他に、諸費用でいくらかかるかも計算して適切な予算配分を行うことで、予算オーバーを防ぐことにもつながります。

■土地の購入費相場

注文住宅における土地の購入費は地域により金額が大きく異なるため、自身が建てたいエリアの相場を調べ適切な予算配分を行うことが大切です。

土地の購入費の全国平均は1,436万円となっており、1坪あたりの平均金額では約21万円です。三大都市圏である首都圏、近畿圏、東海圏の購入費平均は1,903万円と全国平均に比べて約450万円ほど高いことがわかります。特に東京都と大阪府はその中でも1坪あたりの費用が高く、それぞれ1坪あたりの土地単価は東京都で103万円、大阪府では49万円です。

一方、土地の購入費が最も低い都道府県は秋田県で坪単価は6万円程に抑えられています。

このように土地代は地域によって大きく差が出るため、建てたいエリア候補を絞ったらその土地の坪単価を調べ、土地の購入にいくら必要かを相場から把握することが大切です。

参照：住宅金融支援機構「フラット３５利用者調査　2020年集計表」
株式会社Land Price Japan「土地代データ」より

■建築費の相場

建築費は注文住宅の間取り設備によって金額が異なりますが、全国的な建築費の平均費用は3,555万円とされています。なお、注文住宅には1,000万円から建てられるローコスト住宅というものもありますが、デザインや設備の自由度をある程度担保できるのは3,000万円台とされています。

建築費の費用が大きく変わる要素としては、大きく分けて「間取り」「建材」「設備」の3つがあり、間取りがシンプルであればあるほど建築費は安くなります。また、建材も一般的に安価とされているのは木造で、一戸建てのほとんどは木造建築です。

一方耐久性に優れている鉄筋やコンクリート造の場合は費用が高くなる傾向があります。設備は特に予算オーバーとなりやすい項目で、水回りなどにこだわりが強い場合は多めの予算を確保する必要がある部分でしょう。

注文住宅を建てる世帯年収の平均

注文住宅を建てる世帯年収の平均とは

全体予算を決める場合の基準として大切なのは頭金にかけられる資金と住宅ローンの返済計画です。ここでは、注文住宅を建てている家庭の平均年収と資金調達の傾向をもとに、全体予算の費用について考えていきましょう。

注文住宅を建てる場合、多くの家庭では頭金と住宅ローンを使い分けます。注文住宅を建てている家庭の世帯平均年収は全国平均で634.9万円となっており、三大都市圏に絞ると667.9万円です。住宅ローンのひと月あたりの返済金額は11.9万円が平均です。

なお、頭金は440万円が全国平均とされており、住宅ローンやそれ以外からの借り入れ金額は3,956万円が平均額です。

上記を踏まえると、注文住宅は4,500万〜5,000万円ほどかかる計算になるため、平均年収を630万円とした場合は年収の7〜8倍の予算をかけて建てている家庭が多いことがわかります。

注文住宅の予算の決め方

注文住宅の予算の決め方とは

注文住宅の予算は自分たちの資金や住宅ローンの返済計画を元に、無理のない予算計画を立てることが大切です。

特に、全体の予算額を決めたあとは「どの項目にいくらかけるか」といった予算配分を決めておくと、実際に家を建てる際に悩むポイントが少なくなりスムーズに物事を決定できる指針になります。

■注文住宅の購入に充てる自己資金額を決める

まずは注文住宅の購入に充てられる自己資金額を決定しましょう。ここでは、両親からの支援金の有無や、将来のライフプランを考慮した上で貯蓄をいくら残しておくべきかを計算しましょう。ここで注意が必要なのは、注文住宅を建てた後にかかる引っ越し費用や家具・家電の購入費用に充てる初期費用と、土地代と建築費にかかる金額を分けて考えておくことです。

貯蓄のうち、「将来のために残しておくべき金額＋引っ越しにかかる初期費用」を差し引いた上で、残った金額を頭金として考えるといいでしょう。

■住宅ローンの借入金額を決める

次に住宅ローンの借り入れ金額を計算します。住宅ローンの借り入れ金額は返済に滞りが起きないよう、無理のない返済計画を立てることが大切です。一般的に、住宅ローンの返済は年収の25％以内が無理なく返済できる金額とされています。

例えば世帯年収が600万円の家庭の場合、毎月の返済額が利息込みで12.5万円を超えないよう借り入れ金額を調整する必要があります。住宅ローンの利息や返済金額は、各金融機関や住宅金融機構が提供している返済シミュレーションツールを利用すると便利です。

■予算配分を決める

自己資金額と住宅ローンの借り入れ金額から、注文住宅を建てるための総予算を決めたら予算配分を決めましょう。予算配分とは、「土地代」と「建築費」にそれぞれいくらかけるかを考えることです。また、ここで忘れてはいけないのが「諸費用」にいくらかかるか計算することです。

一般的に諸費用は土地代と建築費の合計の10％が相場とされています。そのため、土地代と建築費に4,000万円かける場合、400万円分の諸費用も予算計画に含めておくことが大切です。

さらに、土地代と建築費に関しても予算配分をある程度決めておくことが大切です。土地代と建築費それぞれの予算配分が決まっていないと、土地代に予算をかけすぎてしまい「思い通りの住宅を建てる予算がなくなってしまった」という失敗につながりやすくなります。一般的な予算配分では「土地代25%」「建築費65％」「諸費用8〜9％」という割合が理想でしょう。

注文住宅で予算オーバーを防ぐコツ

注文住宅は自由度が高い一方で、希望を全て反映させていくと簡単に予算オーバーになってしまうリスクも持ち合わせています。ここでは、実際に注文住宅で予算オーバーにならないよう、予防できるポイントについて紹介します。

■建築費の予算は100〜200万円程度の余裕を残しておく

建築費の見積もりは「概算見積もり」と「詳細見積もり」の二段階に分けられ、工務店やハウスメーカーを選ぶ際に提示されるのが「概算見積もり」です。この段階では大まかな設計とそれにかかる費用の概算を提示されます。その後、契約が完了した後に具体的な設計で設備や建材を選ぶことになるため、概算見積もりの段階で建築費の予算ピッタリである場合は注意が必要です。

なぜなら、具体的な設計で希望をどんどん追加していくことで概算見積もりよりも金額が高くなるケースがほとんどだからです。そのため、概算見積もりの段階では予算の100〜200万円ほど余裕がある状態が理想です。そうすることで、詳細設計の時点でこだわりたい部分を盛り込める余地が生まれるでしょう。

こだわるポイントの優先順位を決める

こだわるポイントの優先順位を決めるとは

注文住宅では自分たちで住宅の全ての設計を決められます。そのため、細かな設備や建材までこだわることで建築費が高くなる原因にもなります。対策としては、あらかじめこだわりたいポイントを洗い出した上で、優先順位を決めておくといいでしょう。

そうすることで、絶対に叶えたいこだわりポイントを優先させたあとに、余った予算で他の部分をどれだけこだわっていくかを決められます。また、細かな設計部分はあらかじめどこまでこだわるか決められない点も多く出てくるため、迷った際の決定ルールを家族で決めておくことも大切です。

■設備器具・造り付け家具を見直す

色々な予防策を取っていても、詳細見積もりが提示された時に予算オーバーになってしまったというケースもよくあります。この場合は設計した内容を見直して予算内に収める作業が必要です。見直すポイントとしてまず注目したいのが、「設備器具」と「造り付け家具」の2点です。設備器具を見直すポイントとしては「将来的にも必要かどうか」や「オーバースペックではないか」などが検討ポイントです。

例えば、システムキッチンにビルトインタイプの食洗機を設置する予定でも、お子様が自立して家を出た後も使い続けるかどうか、などを考慮すると据え置きタイプでも十分な場合があります。また、造り付け家具は家のデザインが統一されますが、その分費用がかかります。予算オーバーしている場合は造り付けではなく後から家具を購入することで、建築費が抑えられるでしょう。