【最新】東京の注文住宅や土地相場｜人気エリアや家づくりのポイントを紹介！

東京都で注文住宅を検討する際は、土地価格やエリア特性を踏まえた資金計画が欠かせません。本コラムでは、東京で注文住宅を建てる場合の費用相場をはじめ、都内ならではの特徴や家づくりで押さえておきたいポイントをわかりやすく解説します。限られた敷地を活かす考え方や、後悔しないためのヒントを知りたい方におすすめの内容です。

ーーーーーーーーーーーーー

この記事を読んでわかること

・東京で注文住宅を建てる際の費用相場の目安

・東京の土地価格とエリア特性

・東京ならではの家づくりの注意点・ポイント

・東京で建てた施工事例

ーーーーーーーーーーーーー

 

東京で注文住宅を建てる場合の費用相場

東京で注文住宅を建てる場合、建築費や土地代の水準は全国でも高めです。ここではフラット35利用者調査をもとに、「注文住宅のみ」と「土地付注文住宅」の両面から、東京都の費用相場をわかりやすく整理します。

 

注文住宅のみ

東京で注文住宅を建てる場合の費用感を把握するため、フラット35利用者調査をもとに、東京都と近隣県の住宅面積・敷地面積・建築費用を比較しました。エリアごとの違いが見えてきます。

 

エリア	住宅面積	建築費
全国平均	118.4㎡	4259.8万円
東京都	120.7㎡	5131.3万円
神奈川県	126.9㎡	5074万円
埼玉県	124.8㎡	4635.4万円
千葉県	114㎡	4154.9万円
群馬県	112㎡	3848.4万円
栃木県	114.4㎡	3848.3万円
茨城県	116.5㎡	3812.6万円

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」

 

東京都は近隣県と比べて敷地面積が最も小さい一方、建築費は最も高い水準です。主に都心部では限られた土地を活用するため、3階建てや狭小住宅など設計上の工夫が求められます。土地代も高額になりやすいため、建物の広さや設備の優先順位を整理し、土地・建物・諸費用を含めた総予算で計画することが大切です。

 

土地付注文住宅

注文住宅の総予算を考えるうえでは、建築費だけでなく土地取得費を含めた「建築＋土地」の合計額が重要です。フラット35利用者調査をもとに、東京都と近隣県の総費用を比較しました。

 

エリア	住宅面積	敷地面積	建築費	土地取得費	合計
全国	110.3㎡	247.1㎡	3737.6万円	1575.3万円	5312.9万円
東京都	104.8㎡	124.3㎡	3733.4万円	4269.4万円	8002.8万円
神奈川県	106.8㎡	160.8㎡	3665.7万円	2831.3万円	6497万円
千葉県	113.2㎡	238.6㎡	4023.8万円	1673.7万円	5697.5万円
埼玉県	111.8㎡	226.3㎡	3798.1万円	1807.3万円	5605.4万円
群馬県	113.2㎡	343.8㎡	3801万円	860.9万円	4661.9万円
栃木県	109.5㎡	309.4㎡	3692.5万円	934.1万円	4626.6万円
茨城県	110.8㎡	321.3㎡	3692.2万円	802.8万円	4495万円

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」

 

東京都の土地付注文住宅は、建築費と土地取得費の合計が約8,003万円と、全国平均を約2,690万円上回ります。特に土地取得費が総額の半分以上を占める点が大きな特徴です。住宅面積も比較的小さいため、希望エリアを広げたり、土地の広さや形状を柔軟に検討したりして、土地代を抑える工夫が重要です。

 

東京都の土地相場

東京都内で注文住宅を建てる際、土地価格は総予算を大きく左右する重要な要素です。エリアによって相場や条件は大きく異なるため、東京都内の土地相場の傾向を把握しておくことが、無理のない資金計画につながります。

ここでは、東京都財務局が公表する「令和8年地価公示」をもとに、各地域の住宅地の平均価格を坪単価へ換算して紹介します。

 

地域	坪単価	30坪の場合の土地価格
千代田区	約1,200.5万円／坪	約3億6,015万円
港区	約996.3万円／坪	約2億9,889万円
中央区	約638.0万円／坪	約1億9,140万円
渋谷区	約619.5万円／坪	約1億8,585万円
文京区	約478.7万円／坪	約1億4,361万円
目黒区	約464.3万円／坪	約1億3,929万円
台東区	約436.6万円／坪	約1億3,098万円
品川区	約411.3万円／坪	約1億2,339万円
新宿区	約374.1万円／坪	約1億1,223万円
豊島区	約301.5万円／坪	約9,045万円
中野区	約258.7万円／坪	約7,761万円
世田谷区	約257.8万円／坪	約7,734万円
北区	約245.3万円／坪	約7,359万円
荒川区	約237.6万円／坪	約7,128万円
杉並区	約232.5万円／坪	約6,975万円
武蔵野市	約228.8万円／坪	約6,864万円
江東区	約218.7万円／坪	約6,561万円
大田区	約214.1万円／坪	約6,423万円
墨田区	約202.7万円／坪	約6,081万円
板橋区	約183.0万円／坪	約5,490万円
三鷹市	約162.8万円／坪	約4,884万円
練馬区	約158.8万円／坪	約4,764万円
江戸川区	約145.8万円／坪	約4,374万円
調布市	約140.5万円／坪	約4,215万円
国立市	約136.0万円／坪	約4,080万円
足立区	約135.8万円／坪	約4,074万円
小金井市	約128.5万円／坪	約3,855万円
葛飾区	約128.1万円／坪	約3,843万円
狛江市	約124.9万円／坪	約3,747万円
府中市	約117.6万円／坪	約3,528万円
国分寺市	約116.0万円／坪	約3,480万円
西東京市	約108.6万円／坪	約3,258万円
立川市	約102.0万円／坪	約3,060万円
稲城市	約88.7万円／坪	約2,661万円
小平市	約84.5万円／坪	約2,535万円
東久留米市	約78.2万円／坪	約2,346万円
日野市	約72.3万円／坪	約2,169万円
昭島市	約70.8万円／坪	約2,124万円
東村山市	約69.0万円／坪	約2,070万円
多摩市	約67.0万円／坪	約2,010万円
清瀬市	約66.6万円／坪	約1,998万円
東大和市	約59.9万円／坪	約1,797万円
福生市	約57.4万円／坪	約1,722万円
町田市	約57.1万円／坪	約1,713万円
羽村市	約48.3万円／坪	約1,449万円
八王子市	約43.4万円／坪	約1,302万円
武蔵村山市	約42.5万円／坪	約1,275万円
あきる野市	約32.9万円／坪	約987万円
青梅市	約32.6万円／坪	約978万円
瑞穂町	約32.0万円／坪	約960万円
日の出町	約29.4万円／坪	約882万円

出典：東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別平均価格表」

 

土地価格は、交通利便性が高く、商業・ビジネス機能が集中する都心部ほど高い傾向があります。千代田区や港区では土地の希少性も高く、30坪で2億〜3億円を超える水準です。

一方、多摩地域や東京都西部では、30坪でも1,000万〜3,000万円台の地域が多く見られます。土地費用を抑えたい場合は、通勤時間や生活利便性とのバランスを考えながら、郊外まで候補を広げることで、建物に予算をかけたり、より広い土地を選んだりしやすくなります。

 

東京で注文住宅を建てる際のおすすめエリア

東京都内で注文住宅を建てるなら、土地価格だけでなく、都心へのアクセスや周辺環境、確保できる土地の広さも重要です。WEB上の住宅関連記事で紹介されることが多い地域から、特徴の異なる5つのエリアを紹介します。

 

世田谷区

三軒茶屋・二子玉川・成城など、知名度の高い住宅地が多い世田谷区。東急田園都市線や小田急線、京王線などを利用でき、渋谷・新宿方面へ移動しやすい点が魅力です。砧公園をはじめ緑に触れられる場所もあります。土地相場は約257.8万円／坪、30坪では約7,734万円と高めですが、交通・生活利便性と落ち着いた住環境を重視する方に向いています。

 

杉並区

荻窪・阿佐ヶ谷・西荻窪など、閑静な住宅街と個性的な商店街が共存するエリアです。JR中央・総武線や東京メトロ丸ノ内線などが利用でき、新宿方面への通勤・通学に便利。善福寺公園や善福寺川緑地など自然を感じられる場所もあります。土地相場は約232.5万円／坪、30坪では約6,975万円。都心への近さと穏やかな住環境を両立したい方におすすめです。

 

練馬区

石神井公園・大泉学園・光が丘など、戸建て住宅を検討しやすい地域が広がっています。西武池袋線や都営大江戸線などを利用でき、池袋や新宿方面へのアクセスも良好です。石神井公園や光が丘公園など大きな公園があり、子育て世帯にも適した環境です。土地相場は約158.8万円／坪、30坪では約4,764万円。23区内で土地費用と住環境のバランスを重視する方に向いています。

 

調布市

調布駅では京王線と京王相模原線を利用でき、新宿方面へのアクセスに優れています。駅周辺には商業施設が集まる一方、深大寺や神代植物公園、多摩川など自然豊かな環境も身近です。土地相場は約140.5万円／坪、30坪では約4,215万円。23区内より土地費用を抑えながら、都心への通勤利便性とゆとりある住環境を確保したい方におすすめです。

 

町田市

町田駅には小田急小田原線とJR横浜線が乗り入れ、新宿方面だけでなく横浜方面にも移動しやすいエリアです。町田駅周辺の商業環境に加え、南町田グランベリーパークや鶴間公園など、買い物と自然を楽しめる場所もあります。土地相場は約57.1万円／坪、30坪では約1,713万円。土地費用を抑え、建物の広さや設備に予算を充てたい方に適しています。

 

東京で注文住宅の費用を抑えるためのポイント

東京では土地価格や建築費が高いため、予算を抑えるには土地と建物を一体で考えることが重要です。希望条件に優先順位をつけ、無理のない家づくりを進めましょう。

ここでは費用を抑えやすくするための一例をご紹介します。

 

土地のエリアや条件を広げる

都心や駅近に限定せず、多摩地域などの郊外や駅から少し離れた地域まで候補を広げることで、土地費用を抑えやすくなります。整形地だけでなく、旗竿地や変形地も設計次第では有効活用できるため、住宅会社と相談しながら検討しましょう。

 

建物の形や間取りをシンプルにする

建物の凹凸や複雑な間取りが多いほど、材料費や施工費が増える傾向があります。正方形や長方形に近い形状を基本にし、廊下を減らして空間を効率的に使うことがポイントです。延床面積を必要以上に広げないことも、費用削減につながります。

 

設備や仕様に優先順位をつける

すべての設備や内装を高いグレードにすると、建築費は膨らみやすくなります。キッチンや断熱性能など重視したい部分には予算をかけ、使用頻度の低い設備は標準仕様を選ぶなど、メリハリをつけましょう。将来交換できるものは後回しにする方法もあります。

 

東京で注文住宅を建てる際のポイントや注意点とは？

東京で注文住宅を建てる際は、エリアごとの土地条件や価格差、法規制などを踏まえた検討が欠かせません。ここでは、東京都ならではの特徴を踏まえ、家づくりで押さえておきたいポイントや注意点を解説します。

 

土地条件に合わせた建物プランを考える

東京では狭小地や変形地が多く、敷地条件に合わせた設計力が重要です。3階建てやビルトインガレージ、吹き抜けを活用することで、限られた面積でも開放感のある住まいを実現できます。土地ありきで間取りを考える姿勢が、満足度の高い家づくりにつながります。

 

エリアごとの法規制・建築制限を把握する

用途地域や建ぺい率・容積率、高さ制限など、東京はエリアごとの建築ルールが細かく定められています。特に23区内では制限が厳しいケースも多く、希望通りの建物が建てられないこともあります。土地選びの段階から、理想の家が建築できそうかを住宅会社に相談しながら進めることが大切です。

 

生活利便性と将来性を見据えた立地選び

都心部は利便性が高い反面、土地価格が高く敷地もコンパクトになりがちです。一方、多摩エリアでは比較的ゆとりのある土地が選びやすくなります。通勤時間や子育て環境、将来の暮らし方まで見据え、エリア特性とライフスタイルのバランスを考えることが重要です。

 

総予算を意識した資金計画を立てる

東京での注文住宅は土地代の比重が大きく、建築費だけを見ていると予算オーバーになりがちです。エリアによっては土地代が総額の半分以上を占めることもあります。建物の仕様調整やエリアの選択肢を広げることで、現実的な資金計画を立てやすくなります。

 

ヤザワランバーが東京で手がけた注文住宅の施工事例

ここでは、ヤザワランバーが東京で手がけた注文住宅の施工事例を3つピックアップしてご紹介します。

 

都会に映える洗練のモダン邸宅

LDKはキッチンから視線が抜ける開放的な設計で、大理石調のタイルや上質な建材を贅沢に使用したホテルライクな仕上がり。計算された窓配置により、外からの視線を遮りつつ自然光を巧みに採り入れています。

この施工事例の詳細はこちら→

 

照明とタイルが奏でる、落ち着きのあるグレイッシュ空間

リビングは一段低く設計され、ペンタゴンタイルが空間にデザイン性を加え、TVボード裏の凹凸感のあるタイルと調和し、照明による美しい陰影が楽しめ、吹き抜けの高所窓から一日中明るさが差し込み、夜にはペンダント照明が異なる雰囲気を演出し、トイレにはキューブタイプの照明が採用され、全体としてグレイッシュな落ち着いた空間が広がります。

この施工事例の詳細はこちら→

 

旗竿敷地に建てた二世帯の家

玄関、水回りを完全に分けた分離型の２世帯住宅。内装はトーンを抑えたグレー系の壁紙を採用。TVボード部には凹凸感のあるタイルを設た。吹き抜け部には間接照明を仕込み、柔らかな明るさを感じることができるよう設計した。

この施工事例の詳細はこちら→

 

まとめ｜東京の土地事情を理解し、総予算から家づくりを考えよう

東京で注文住宅を建てる際は、全国より高い建築費に加え、エリアによって大きく異なる土地価格を踏まえた資金計画が重要です。都心の利便性を優先するのか、郊外で土地の広さや建物への予算を確保するのか、家族の希望に優先順位をつけましょう。また、狭小地や変形地、法規制への対応も欠かせません。土地を購入してから間取りを考えるのではなく、希望する家を建てられる土地かを住宅会社に確認し、土地・建物・諸費用を一体で検討することが後悔を防ぐポイントです。

ヤザワランバーは、東京に多い狭小地・変形地・旗竿地など、難しい土地条件を活かした設計に対応しています。3階建てやビルトインガレージ、二世帯住宅をはじめ、細かなご要望にも丁寧に向き合い、限られた敷地でも明るさ・開放感・デザイン性を備えた住まいをご提案します。土地探しの段階から、ぜひお気軽にご相談ください。