東京の注文住宅
YAZAWA LUMBER

土地なしの状態から注文住宅を建てる流れ|土地の探し方や注意点も解説

注文住宅を建てたいけど
土地がない場合は、まずは土地を探すところから始めなければなりません。
とはいっても、具体的にどのような流れで進めればよいのでしょうか。

今回は、土地の探し方や注意点について解説します。
土地なしの状態で注文住宅を建てようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

土地を購入して注文住宅を建てる流れ

土地がないからといって、いきなり探し始めるわけではありません。予算把握から土地・ハウスメーカー探し、引き渡しまで注文住宅の全体の流れを把握しましょう。

■予算を決める
注文住宅は建売住宅と違い、土地と建物をそれぞれ自分で検討する必要があります。
そのため、まずは家づくり全体の予算を検討しましょう。

総予算は現在の貯蓄額に基づいた「自己資金」と、無理のない「住宅ローンの借入額」から考えるのが一般的です。
住宅ローンの借入可能額がわからない場合は、金融機関のホームページなどでシミュレーションするとよいでしょう。

総予算が決定したら、続いては土地代と建築費の予算配分を考えます。 一般的な予算配分の目安は土地代が総予算の25%、建築費が65%です。また、土地と建物にそれぞれ5%程度の諸費用が必要になるので、その点を忘れないよう注意してください。
ほかにも電気ガスや外構工事、各種調査や申請にも費用がかかります。
漏れを防ぐために、家づくりに必要な費用を一覧にしておきましょう。

■土地探し・ハウスメーカー探し
予算を決めたら、土地探しとハウスメーカーの選定に移ります。
事前に自分たちが住みたい暮らしをイメージし、最適な土地を探しましょう。

まずは希望する住宅の間取りや外観、性能などを家族でよく話し合うことが大切です。
構造や階数、住みたいエリアなども決めておくとなおよいでしょう。
内容が具体的であればあるほど、その後の土地探しがスムーズになります。

次はいよいよ、土地探しとハウスメーカーの選定です。
会社によって特徴や強みが異なるので、各ハウスメーカーの無料相談などを利用しながら検討しましょう。
なお地域密着型のハウスメーカーであれば、土地探しからお手伝いしてくれることもあります。
その場合は、検討中のハウスメーカーに建物の希望と共に住みたいエリアの候補も伝えましょう。土地探しとハウスメーカーの選定を同時に行えるためおすすめの方法です。

ハウスメーカーが土地探しを請け負っていない場合は、ご自身もしくは不動産会社に依頼して探さなければなりません。
詳しくは、のちほど解説します。

■住宅ローン事前審査・土地の購入
土地探しとハウスメーカー選定がある程度進んだら、土地を購入する前に住宅ローンの事前審査を行いましょう。事前審査とは、世帯の年収や年齢などの情報を元にして借入上限額を審査するものです。

住宅ローンの事前審査により借入額がわかると、購入したい土地が予算内かどうかを判断する基準になります。また、住宅ローンの事前審査は複数の金融機関に申請することが可能なため、万が一審査に落ちることも考慮して、いくつかの金融機関へ申請するのがおすすめです。

よい土地が見つかったら、その土地で希望通りの住宅が建てられるかを判断するために、ハウスメーカーに間取りプランと見積書の作成を依頼します。
事前に家族で決めた条件を担当者に伝えて、最適な間取りを提示してもらいましょう。
ちなみに、この段階でハウスメーカーを一社に絞る必要はありません。
複数の会社に依頼し、内容を比較検討するのがおすすめです。

土地を決めたら、売買契約を行います。
重要事項説明書の内容をよく確認した上で、売買契約を結んでください。
なお土地を購入する際は、住宅ローンの融資が始まる前に手付金などを支払わなければなりません。
手付金は一般的に土地代金の5〜10%で、ほかにも土地の仲介手数料や印紙代などが必要です。
自己資金もしくは、つなぎ融資を用意しておきましょう。
つなぎ融資についてはのちほど解説します。

■ハウスメーカー決定(仮契約)
次に間取りプランや見積書を提出してもらったハウスメーカーの中から、一社を選定して仮契約を結びます。
コストや設計力、建物の性能やアフターフォローの内容などを見比べながら検討しましょう。
見積書にもしっかりと目を通し、他社の見積書と条件が同じであるか、諸費用が含まれているかどうかなどを確認することも大切です。

また、それらに加えて重要視してほしいのが「営業担当者との相性」です。
間取りプランにご自身の要望がきちんと反映されているかを確認し、不明点があればその場で質問しましょう。
質問に対して明確な返答を得られるかどうかという点も、ハウスメーカー選びにおける重要なポイントです。

■詳細プランを設計する
その後は仮契約を結んだハウスメーカーの担当者と打ち合わせを重ねて、家づくりの詳細プランを設計します。
この段階で外壁の種類や内装、設備やコンセントの位置など、細部まで決定します。
打ち合わせの回数には大きな個人差があり、多いと10〜20回ほど行う場合もあるでしょう。
今後長く住むことになる家ですから、将来を見据えた設計をすることが大切です。

とはいえ家族の理想をすべて詰め込むと、予算は上がる一方です。
優先順位を付けた上で、担当者と相談しながら正しい取捨選択を行いましょう。
着工直前や、工事が始まってからの変更には追加費用がかかる場合もあるので注意してください。

■ハウスメーカー本契約
詳細プランが決まったら、ハウスメーカーと本契約を結んで着工に取り掛かります。

契約の際は「工事請負契約書」「見積書」「設計図」の内容に間違いがないか、よく確認してください。
ボリュームがある書類ですが、確認を怠るとのちのちトラブルにつながる可能性があります。
また、詳しいプランを設計してもらう前に本契約を結ぶことも避けましょう。
概算の見積書で契約をすると、あとで費用が追加されて予算オーバーになる可能性もあるため注意が必要です。

契約後は「交付された建築確認済証」「工事請負契約書」「土地の売買契約書」などの写しを金融機関に提出し、住宅ローンの本審査を受ける流れとなります。

■着工
土地の代金を支払い、正式に土地の引き渡しを受けたらいよいよ建物の着工です。
着工前には、地鎮祭を行うのが一般的です。
建築中はできるだけ現場に足を運び、近隣住民や施工会社と積極的にコミュニケーションを取りましょう。
ご自身の目で家づくりの過程を見られるという点も、注文住宅の醍醐味の一つです。
準備や段取りに関する不明点は、ハウスメーカーに質問しながら進められると安心です。

■竣工・引き渡し
住宅が完成したら、ハウスメーカーの担当者や現場監督の立会いのもとでチェックを行います。
実際に室内へ入り、壁紙や床材に汚れや傷かないか、建具の動きはスムーズであるかなどを細かくチェックしましょう。
何か問題があれば、その場で遠慮せず指摘してください。
後回しにすると、修理のための追加費用がかかることがあります。

引き渡しの日に、住宅ローンなどで残りの建築代金を支払います。
家があなたの名義で登記され、家の鍵や保証書などを受け取れば完成です。

注文住宅の土地を探す方法

注文住宅の土地探しの方法は、大きく分けて次の3つです。
それぞれの特徴を理解し、ご自身に合った方法で土地探しを行いましょう。

■不動産会社に相談する
不動産会社は、インターネット上に公開されていない土地情報を持っていることがあります。
地域密着型の不動産会社であれば、なおよいでしょう。
不動産会社は、いわば土地探しのエキスパートです。
土地探しにおける疑問や不安を解消しながら、ご自身の条件に合った土地を探せるというメリットがあります。
一方で、自力で探す場合よりも仲介手数料が高くなる傾向にあります。
またご自身が建てたい住宅プランに適した土地であるかどうかは、不動産会社では判断が難しい場合があるため、ハウスメーカーにも相談しておくと安心です。

■ハウスメーカーに相談する
土地探しからお手伝いしてくれるハウスメーカーを見つけて、相談するという方法があります。
土地探しと建築を一社に依頼することで、理想の建物の条件を叶えられる土地を見つけてもらえる点が大きなメリットです。
地域密着型のハウスメーカーであれば、土地の周辺環境なども見極めた上で、住宅イメージに合った土地を提案してもらえます。

■自力で探す
仲介手数料を抑えたい方は、ご自身で土地探しを行うのも一つの方法です。
インターネットを活用したり、住みたいエリアに足を運んだりしながら土地の販売情報を探しましょう。
ただし気に入った土地があったからといって、すぐに購入すればよいわけではありません。
地盤調査や敷地調査なども併せて手配しなければならないため、土地に関する知識が必要です。

土地を買って注文住宅を建てる際の注意点

土地を購入するにあたって、注意すべき点がいくつかあります。
土地探しで失敗しないために、ポイントを押さえておきましょう。

■土地の購入資金には「つなぎ融資」が便利
土地なしで注文住宅を建てる場合、先に土地の代金を支払う「残金決済」を求められることがあります。
しかし土地を購入する時点では、担保となる住宅がないため住宅ローンが組めません。
かといって、全額自己資金で払える方ばかりではないでしょう。
そのようなときに役立つのが「つなぎ融資」です。
家が建つまで、融資をつなぎで借り入れることができます。
つなぎ融資を利用した場合は建物の完成前に金利のみを支払い、完成後に住宅ローンでの借り換えを行うという流れです。
利用を検討する方は、つなぎ融資を取り扱う金融機関を探しましょう。

■地盤調査と敷地調査を忘れない
地盤調査は土地の地盤の強さを調べて、地盤改良工事の必要性を検討する目的で行います。
地盤の強さに問題があると、地震や土砂崩れの際に家が倒壊する恐れがあるためです。

また敷地調査は、土地の形状や法的な制限について調べることを指します。
高低差や道路へのアクセスに問題があると、希望の家を建てられない可能性があります。
調査の結果によっては、地盤改良などの追加工事が必要です。

いずれの現地調査も、その土地に希望の家が建てられるかどうかを調べるために欠かせません。
希望する土地が未調査の場合は、購入前に忘れず依頼しましょう。

■土地に求める条件に優先順位をつける
土地探しは、注文住宅を建てるプロセスの中で最も難航しやすいポイントとされています。
条件にこだわりすぎると、希望する土地がなかなか見つからないためです。

土地探しをする際は、希望の条件にあらかじめ優先順位を付けておきましょう。
すべての条件ではなくとも、譲れないポイントを満たしている場合はそこで決断するのも一つの方法です。

また理想の土地を探し求めているうちに、候補に挙げていた土地がどんどん売れてしまうことも懸念されます。
候補地を一箇所に絞らず、複数持っておくことも大切です。

気に入る土地を見つけて理想の住まいを手に入れよう

土地探しはご自身でも行えますが、理想の家づくりができる土地を自力で探すのは決して容易ではありません。
場合によっては、ご自身で現地調査の依頼をする必要も生じることでしょう。
そんなときに頼りになるのが、土地探しをお手伝いしてくれるハウスメーカーの存在です。
ヤザワランバーでは「1棟1コンセプト」をモットーに、お客様のこだわりを実現しています。
ご希望に合わせた土地探しも無料でサポートしていますので、気になる方はぜひ一度お問い合わせください。自宅や職場から気軽に参加できる、オンラインの家づくり相談会を実施中です。

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