2022/02/14

土地探し

注文住宅の土地探しのコツは？探し方から失敗しないためのポイントを徹底解説

注文住宅を建てるためには、住宅を建てるための土地も自分たちで用意する必要があります。土地探しは理想の住まいを手に入れるために重要な要素の一つですが、条件に合う土地を見つけるのは難しく苦戦しやすいポイントでもあります。

今回は土地探しで失敗しないためのコツや探し方について詳しく解説します。

注文住宅の土地探しはいつから始めればいい？

注文住宅の土地探しはいつから始めればいいか

注文住宅が完成するまでにかかる期間は平均で8〜15ヶ月とされています。完成までの流れは大きく以下の通りです。

・理想のイメージの整理、予算計画作り
・土地探し
・ハウスメーカー探し
・ハウスメーカー決定、プラン作り
・施工
・竣工、引き渡し

この通り、土地探しは理想のイメージや予算が決まってから具体的に行動する最初の工程です。また、土地探しは住宅の設計やプランを決める過程と同じくらい時間がかかります。具体的には短くても3ヶ月ほどかかり、長い場合では1年以上かけて土地探しをする家庭もあるほどです。

そのため、理想のイメージを整理する際には、土地に求める条件や土地の購入費にどれくらい予算を充てられるかをある程度考えることが重要です。

注文住宅の土地探しの方法

注文住宅を建てるための土地探しは大きく分けて3つの方法があります。それぞれのやり方にメリットとデメリットがあるため、特徴をよく理解して自分たちに合った探し方を実践することが大切です。

では、それぞれの探し方について詳しく見ていきましょう。

■自力で探す

自力で探す場合は、土地の販売情報が掲載されているポータルサイトや実際に候補となるエリアに足を運んで探す方法があります。自分で土地を探して購入する場合は、後述する不動産屋への依頼やハウスメーカーへの依頼の場合に発生する仲介手数料がかからない利点があります。

ポータルサイトの土地販売情報を見ながら探す場合は、知りたいエリアの土地情報を一覧で収集でき便利ですが、実際に足を運んで売地を探すとまだポータルサイトに掲載されていない掘り出し物の土地を見つけられる可能性があります。一方デメリットは良い土地を見つけてからの土地情報の調査や地盤の調査なども全て自分たちで手配しなければならないため、土地に関する知識をきちんとつける必要があるでしょう。

■不動産会社に依頼する

土地探しの方法として最も一般的なのは、不動産会社に依頼して土地を購入する方法です。不動産会社ではポータルサイトなどインターネット上に公開されていない土地情報を持っている可能性があることが大きなメリットの一つです。

また不動産会社は土地に関しての専門家なので、土地探しにおける疑問点や不安を解消したり、素人では判断できない土地の良し悪しなどを見極めながら条件の合う土地を探せる点も魅力です。デメリットとしては、自力で探す場合に比べて仲介手数料がかかることと、建てたい住宅プランが実現可能かの判断は不動産会社では難しい点です。

■ハウスメーカーに依頼する

施工を依頼するハウスメーカーに土地探しから依頼することも住宅会社によっては可能な場合があります。ハウスメーカーに依頼するメリットは、選んだ土地を最大限に活かした家のイメージを膨らませながら土地探しができる点です。

また、自分たちの住みたい家が具体的な場合は、理想の家が建てられる土地を一緒に探すことも可能でしょう。さらに、地場工務店であればその土地の周辺環境にも詳しい場合があり、歩くだけではわからない近隣住人の情報などを知ることもできるでしょう。

ただし、ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼する場合は、住宅の施工もその住宅会社へ依頼することを前提に話を進める必要があるため注意が必要です。

土地探しの手順

土地探しに取り組む際の具体的な手順を解説します。それぞれの手順で決めるべき項目や確認すべき点を覚えておくと、実際に土地探しを行う際にスムーズに進められるでしょう。

■予算と希望する条件を整理する

まずは土地の購入にかけられる予算と土地に求める条件を決めていきましょう。土地の購入にかけられる予算は、注文住宅を建てる総予算の何割を土地の購入に充てるかで決定します。なお、総予算における土地購入費の割合は25%程度が相場ですので、目安として覚えておくといいでしょう。

土地に求める条件は家族のライフスタイルをイメージしながら整理しましょう。例えば、通勤や通学が電車利用の場合は駅までの距離が近い方がいい、というような条件が出てくる可能性があります。他にも、自然の多いところで子育てをしたい、福祉が充実している自治体がいい、など家族が求める条件を出し合い、どの希望を最も重視するか優先順位を決めることが大切です。

また、土地の条件は現在だけではなく子供が独立した後や老後など、将来の生活もイメージしながら決めていくと失敗しにくいでしょう。

■条件に合う土地を探す

土地の予算と希望する条件が整ったら、それらの条件に合う土地を探していきます。土地の探し方は前段で解説した「自力で探す」、「不動産会社に依頼する」、「ハウスメーカーに依頼する」の3つの中から自分たちに合う方法で探しましょう。

条件に近い、候補となる土地が見つかったら、必ず現地まで足を運んで環境をチェックすることが大切です。現地で確認することで、周辺の住宅の雰囲気や街灯の有無、治安など、実際に見なければわかりにくい環境を把握できます。また、土地の候補が見つかる段階で、注文住宅の簡易見積もりや間取りイメージがあると暮らしのイメージがより具体的に想像しやすいでしょう。

■土地の調査を行う

候補となる土地の中から購入する土地を絞り込んだら、購入手続きを行う前に土地の調査を行いましょう。土地の調査とは、地盤が住宅を建築するのに十分な強度かどうかや、土壌の汚染状況など土地そのものの調査に加え、自治体で決められている用途地域や建ぺい率などを調べることを指します。

これらの調査を行わないまま土地を購入してしまうと、注文住宅を建てる前に予想外の補強工事が必要になったり、希望の間取りや高さの家が建てられないなどのリスクが発生する可能性があるでしょう。もし土地の調査で地盤の強化工事が必要なことがわかったら、工事費用も含めて予算内に収まるか確認した上で購入しましょう。

■土地の購入契約をする

購入する土地が決定したら購入手続きを行います。土地の購入契約では一般的に手付金が必要となるため、あらかじめ必要な資金を準備しておくことが大切です。

なお、土地の購入をする段階では住宅ローンの融資がまだおりない場合が多いため、自己資金に不安がある場合はつなぎ融資を手配するといいでしょう。

土地探しで失敗しないコツ

土地探しで失敗しないためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。土地は実際に住んでみてから失敗を感じやすいものですが、以下のポイントを押さえておくことである程度のリスクを回避できるでしょう。

■施工会社を並行して探す

土地を探す際には施工会社を同時に探し、間取り図をもらっておくとスムーズに進みやすいです。なぜなら、自分たちが希望する間取りを叶えるためにどのような土地が必要かのイメージが明確になりやすいからです。

また、その土地に根付いた工務店やハウスメーカーの場合は、土地探しから依頼できる会社もあります。工務店やハウスメーカーに土地探しを依頼する場合は、その会社に施工まで発注することが前提になりますが、見ただけではわからないその土地の近隣情報などが手に入りやすいためおすすめです。

■現地に足を運んで周辺環境をチェックする

候補の土地が見つかったら必ず現地に足を運びましょう。現地に足を運ぶことで、実際の治安や街の雰囲気が自分たちに合うかを確認できます。できれば、朝昼夜の時間帯それぞれで確認するといいでしょう。特に夜に訪れて街灯の有無や人通りなどを確認することは大切です。

さらに、通学ルートや通勤ルートまでの道を実際に歩いてみると、地図ではわからなかった坂道や階段、途中の道の治安なども確認できるでしょう。周辺環境を確認する際のポイントは、家の周辺の治安や雰囲気とよく利用するルートに不安な点がないかが重要です。

さらに時間がある場合はスーパーや病院などへの距離やゴミ置き場の位置なども確認すると暮らしてからのギャップが少ないでしょう。

■用途地域や建ぺい率を確認する

候補となる土地の用途地域や建ぺい率を確認することも大切です。用途地域とは都市計画法によって地域ごとに定められている区分のことで、建てられる建物の高さや用途が制限される場合があるものです。

現在用途地域は全部で13地域に分けられていますが、このうち住居系は8つの区分があります。用途地域によってはコンビニが周辺になかったり、3階建て住宅を建てられなかったりなどの制限があるため、必ず土地を購入する前に確認しましょう。

第一種低層住居専用地域：低層の戸建住宅が中心となる地域。建ぺい率や容積率が厳しく指定されており、建物の高さにも制限があるため設計によっては3階建ての住宅は建てられない。また、コンビニエンスストアも建てられないため、いわゆる閑静な住宅街が多い。

第二種低層住居専用地域：低層の戸建て住宅が中心となる地域だが、コンビニエンスストアや飲食店の建築も認められている点が特徴。

第一種中高層住居専用地域：戸建て住宅のほかに低層マンションや分譲マンションなどの中高層住宅が立ち並ぶエリア。高さの制限がないため3階建て住宅も建てられる。スーパーや学校の建設も認められているが、オフィスビルは建てられない。

第二種中高層住居専用地域：基本的には第一種中高層住居専用地域と同様に戸建て住宅、マンションが立ち並ぶエリア。違いは学校などの他に大型の商業施設や中規模の事務所も建設できる。

第一種住居地域：住宅の環境を守ることを前提に商業施設の建設が認められている地域。高層マンションや大型のオフィスビルも建てられるが、パチンコ店やカラオケボックスなどの施設は認められていない。

第二種住居地域：第一種住居地域に加えて、カラオケボックスやパチンコ店の建設も認められている地域。繁華街に近いエリアに多く賑やかな街になる傾向がある。

準住居地域：国道や幹線道路沿いにある住宅地で戸建て住宅よりもマンションが多い点が特徴。車移動の場合は便利な地域であることが多い。

田園住居地域：住宅地と農地の調和を目的とした地域。基本的に低層住宅がメインで農産物や農機具を保管する倉庫の建設も認められている。

また、用途地域と併せて確認したいのが建ぺい率です。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合を定めているものです。例えば、建ぺい率が70％の場合、100㎡の土地には70㎡までの住宅が建てられるということになります。建ぺい率が低ければそのぶん敷地面積に対して住宅の面積が少なくなるため、希望の住宅を建てるのに十分な敷地面積があるかを確認しましょう。